Rehabilitering med historisk sus

På midten av 1800-tallet ble de to byggene i Rosenkrantz gate 19 og 21 oppført. Sommeren 2020 fikk Vedal Prosjekt oppdraget med prosjektledelse av rehabiliteringsprosjektet for byggherre Rosenkrantz gate 21 AS. Bygget er eid av JBF Bank og Forsikring. Prosjektet er tilbakeført fordums prakt og ble overlevert en stolt byggherre våren 2023.

Foto: AART Arkitekter

Nytt hovedkontor

JBF Bank og Forsikring (JBF) gikk til innkjøp av bygningene med formål om et nytt hovedkontor til eget bruk. Gjennom prosessen har målet vært å skape gode, funksjonelle arbeidsplasser med rom for et godt arbeidsmiljø og samtidig bevare bygningenes historie.

Vedal Prosjekt har hatt ansvaret for prosjektledelsen, og vært byggherrerepresentant gjennom hele prosjektperioden. I godt samarbeid med byggherren har Vedal Prosjekt utviklet prosjektet, lagd tilbudsunderlag til totalentreprenør, holdt brukerprosesser og interiørprosesser.  Videre har Vedal Prosjekt kontrahert totalentreprenør for gjennomføring, fulgt opp kontrakter, håndtert innkjøp og bistått i prosesser med blant annet kantinedriver, møbler, renovasjon og profilering.

Vi forstod tidlig i prosessen at vi hadde behov for bistand til prosjektledelsen av dette rehabiliteringsprosjektet, og valgte å kjøre en tilbudsprosess der vi inviterte et knippe leverandører som vi hadde fått gode referanser på. Vedal Prosjekt ble valgt ut fra flere kriterier, der erfaring fra tilsvarende prosjekter, kompetanse og metodikk, helhetlig tilbud og soliditeten til selskapet var de viktigste kriteriene. Nå som prosjektet er vel gjennomført kan vi med hånda på hjertet si at vi gjorde et veldig godt valg. Vi har blitt loset gjennom prosjektet på en profesjonell og betryggende måte. Samarbeidet mellom prosjektledelsen og oss som byggherre har vært veldig god, der vi har blitt involvert i de rette beslutningene og ikke minst fått veldig god rådgivning i valgene vi skulle ta. Videre har økonomistyringen i prosjektet vært helt i tråd med budsjettet slik at vi kunne ta over bygget uten noen overskridelser. Det bør også nevnes at bygget har blitt veldig godt mottatt av de ansatte hos oss og har skapt en stolthet som er viktig både for å holde på folkene våre og når vi skal rekruttere nye folk inn i selskapet, sier Roger Røren i JBF Bank og Forsikring.

Ved oppstart høsten 2020 ble det valgt ut et rådgiverteam for å utvikle det nye hovedkontoret sammen med JBF.  Etter en tilbudskonkurranse ble Byggmester Neteland AS (Neteland) kontrahert som totalentreprenør for byggeprosjektet og i mai 2021 startet rivearbeidene innvendig.

Neteland ble valgt som totalentreprenør basert på en samlet vurdering av tilbudet som ble gitt. De hadde gode referanser fra tidligere rehabiliteringsprosjekter og deres fokus på kvalitet i utførelse og i sluttprodukt. De viste til god erfaring med myndigheter, prosesser med byantikvar og samarbeid med byggherre, noe som var nødvendig for et rehabiliteringsprosjekt med fredet fasade på byantikvarens gule liste, sier Camilla Godell, som sammen med Thomas Hunstad har utgjort prosjektledelsen fra Vedal Prosjekt.

Lag på lag med overraskelser

Nesten alle gulv besto av den originale gulvkonstruksjonen med trebjelker og stubbeloftsleire. Prosjektet har en teori om at det ble brukt store mengder vann ved slukking av brannen, som videre har trengt ned i gulvene som har råtnet over tid. Flere partier og større områder måtte derfor få en ny gulvkonstruksjon utført i trebjelkelag.

I bærelinjene var det kappet ut i noen av de store ståldragerne for at teknikk skulle kunne passere og flere steder manglet bærende konstruksjoner tilstrekkelig understøtte. Dette resulterte i at alle etasjer måtte støttes opp midlertidig med støtteben, mens bærelinjene systematisk ble utbedret.

Byggene bar preg av mange år med leietagertilpasninger, som gjorde oppstart og rivearbeidet utfordrende med mange lag og overraskelser. Hovedbærelinjer, som var i svært dårlig forfatning, gjorde at vi måtte starte med omfattende avstivingstiltak i hele bygget. Det ble avdekket tidligere større branner som gjorde at vi også måtte rive store deler av taket i nr. 21 og 19. Da vi omsider fikk kontroll på det konstruelle fikk en utålmodig gjeng endelig gå i gang med selve oppbyggingen.

Det har vært et utfordrende, men veldig morsomt prosjekt for oss i Byggmester Neteland og vi er takknemlige for muligheten til å jobbe med et så flott prosjekt. Samarbeidet med prosjektledelsen fra Vedal og prosjektgruppen fra JBF har vært over all forventning og gruppa har hele tiden hatt en god og åpen dialog selv om utfordringene har vært mange i et gammelt bygg, sier prosjektledere fra Neteland, Kristoffer Koi og Petter Strømme

Neteland har håndtert alle de uforutsette utfordringene på en imponerende måte. Gjennom hele prosjektet har de vist seg svært løsningsorienterte og fleksible. Denne fremoverlente holdningen har vært helt avgjørende og en suksessfaktor for prosjektet, sier Godell.

AART arkitekter har vært arkitekt for gjennomføringen av prosjektet. Pawel Zychlinski har vært engasjert i små og store detaljer, gjennom prosjektet har han på en god måte utfordret prosjekteringsgrupppen og byggherre for å få de gode arkitektoniske løsningene. Pawels engasjement, forslag og løsningsforslag har vært heldig for prosjektet, det har tilført mange kvaliteter skryter Godell.

Oppbyggingen

Etter hvert som Neteland fikk kontroll over konstruksjonen, begynte oppbygningen. Fasader ble rehabilitert, vinduer ble tilbakestilt til original inndeling og gipsornamenter ble reparert eller støpt nytt. Samtidig ble tak og detaljer på arker rehabilitert og gjenoppbygd.

Det har vært gøy å få jobbe i bygninger med så mye historie i veggene. Som å re-etablere arker tilbake til sin originalstand med buer, omramminger, ornamenter og tidsriktige vinduer. Det å installere et helt nytt heisanlegg i et gammelt bygg med trebjelkelag var også en ny og spennende erfaring, sier Koi.

Alle de ulike nivåforskjellene internt i etasjene viste seg å være et svært skjevt gulv. Flere steder var det opptil 40 cm forskjell fra hjørne til hjørne. Gulvet er i dag et datagulv som står på dempende puter for å ta høydeforskjeller og sikre et nivå.

De store skjevhetene er tatt opp med granabgulv for å kunne levere et planfritt resultat som samtidig er vektbesparende for gamle etasjeskillere av tre, utdyper Strømme.

Gammelt møter nytt

Parallelt med rehabiliteringen og oppbyggingen pågikk det en interiørprosess. JBF valgte ut en interiørgruppe som var delaktig i valg av farger, tapeter, fliser og utprøving av møbler sammen med interiørarkitekt Linda Evensen. Tema for det nye hovedkontoret ble «gammelt møter nytt».

Foto: AART arkitekter

Flere av møterommene er tapetsert med historiske tapeter fra Norsk Arv med mønster og farger med opphav fra slutten av 1800-tallet. Dekorbelysning er fra Hadeland glassverk. Da de ble forespurt om et samarbeid, viste det seg at de leverte lysekroner til Hotel Paris på starten av 1900-tallet og fortsatt satt på de gamle tegningene. Historien er ivaretatt i nytt design på pendler utarbeidet i samarbeid med interiørarkitekten og Hadeland Glassverk. På plan 1 er det orientalske tepper, fordi handel med Østen begynte på slutten av 1800-tallet og orientalske tepper var svært populære og tidstypiske. Oppover i etasjene har man bevart teglsteinsvegger som er oppført på en gammel metode kalt filsing og treverk i alle gulv, møbler og dekor levert av møbelsnekker.

Prosessen med å gjøre seg kjent med byggenes spennende historie har vært en viktig og stor del av prosjektet. Vi har hele tiden hatt god dialog med byantikvaren. Vi har vært tett på hele veien, noe som har gitt en tydelig forankring og et eierskap i hele JBF. Resultatet er et topp moderne kontorbygg som har beholdt sjelen til et 1800-tallsbygg, sier Roger Røren i JBF Bank og Forsikring.

Foto: Vedal

Bygninger med historisk sus

I 1866 ble R19 oppført, mens R21 sto ferdig to år senere. Begge bygningene er tegnet av arkitekt og muremester F. Wilhelm Schenke. De ble satt i funksjonell sammenheng tidlig på 1900-tallet og er nå evig knyttet sammen på grunn av felles brannstrategi.

Byggene ble først oppført med boligformål, for mennesker av de høyeste sosiale klasser. I R19 var det opprinnelig en leilighet per etasje og en mindre portnerbolig. R21 besto av syv større leiligheter og tre små boenheter til vaktmann, portner og oppvarter. I rapporter utarbeidet Norsk kulturminneforskning er det beskrevet at Laura Gundersen var en av beboerne. Laura Gundersen var en av pionerne i norsk scenekunst og ble regnet som landets ledende kvinnelige skuespiller i sin samtid. Hun hadde fast jobb på Christiania Teater, og jobbet med kjente navn som Henrik Ibsen og Bjørnstjerne Bjørnson.

Fridjof Nansens hjemkomst med Fram, 9. september 1896. Rosenkrantz gate i bakgrunnen. Foto: ukjent / Oslo Museum

Tordenskiold plass og «Hotel Paris». Foto: ukjent / Oslo Museum

Byggene har gjennomgått flere ombygninger og har hatt en rekke ulike funksjoner som boliger, hospits, hotell, kontorer, tannlegekontor, legekontor, cafe og forretninger. Historisk lå R21 på første rad ut mot Tordenskiolds plass og er derfor med på fotografier fra en rekke historiske begivenheter.

Gjennom et omfattende rehabiliteringsprosjekt er Rosenkrantz gate 19-21 modernisert og tilpasset dagens behov og krav. Samtidig er den over 150 år gamle historien ivaretatt og bevart. Med det lever minnene fra Laura Gundersen, Hotel Paris og alle de historiske begivenhetene som fant sted på Pipervika videre i veggene. Den gode og tette dialogen mellom alle parter har vært avgjørende for det flotte sluttresultatet. Byggherre har vært løsningsorientert og forståelsesfull gjennom hele prosessen. Selv med mange uventende og tid- og kostnadskrevende overraskelser i startfasen av prosjektet, er vi nå sikre på at vi har et solid og driftssikkert bygg som vil vare i mange nye år, avslutter en stolt prosjektleder fra Vedal Prosjekt.